【法律贴士】法院判决合同继续履行的8大法律误区
发布时间:2018-09-06 09:07:18

       继续履行,我国合同法也叫强制履行,学说上又称强制实际履行或者依约履行,指在违约方不履行合同时,由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。齐精智律师提示继续履行是守约方首选的要求违约方承担违约责任的方式。

       本文不惴浅陋,分析如下:

       一、继续履行是违约责任的一种。

       《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

       二、承租人擅自撤场,出租人坚持要求继续履行合同,法院不予支持。

       《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定,“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。

       经法院释明出租人坚持不解除的,考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,法院可以直接判决解除租赁合同。”

       三、对无继续履行可能的合同,可予解除并确定合同责任。

       裁判要旨:那椰浪公司继续履行的诉请是否存在障碍,根据审理过程中查明的事实,派森公司于2015年12月16日已经另行租赁房屋,故要求其继续使用涉案房屋在事实上已经不可能,且房屋租赁是一个持续性的履约过程,法院强制要求一方租赁房屋也无实际操作可能,此类判决进入执行程序也将面临各种问题。因此,法院在审理过程中不宜判决继续履行合同。同时,为避免损失扩大及当事人诉累,且双方均同意,法院遂认定合同解除。

       案件来源:(2016)浙0782民初1266号,(2016)浙07民终2366号。

       四、房屋买卖合同继续履行的判决不能排除对该房屋的继续执行。

       裁判要旨:即使判决合同继续履行以及将房产交付使用,该判决也不能认定是对案涉房产的确权,房产交付也只是占有和使用的交付,并非所有权的转移。在原告所提供的的证据既无法证实该房产登记在其名下,也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时,其对案涉房产的权利不能排除他人的执行。

       案件来源:《惠州市祥盛贸易发展总公司(以下简称祥盛贸易公司)因与湖南省国立投资(控股)有限公司(以下简称国立投资公司)案外人执行异议之诉案》【(2016)最高法民申2609号】
      

       五、合同不能继续履行时受押人应返还押金。

       裁判要旨:当事人一方在合同订立后向另一方交付了押金,但未在合同中约定押金的性质,故该押金并不具有定金的性质,与违约责任的承担并无必然联系。合同因标的质量问题不能继续履行时,受押人继续占有押金没有合法依据,构成不当得利,应当返还。 

       案件来源:河南省南阳市中级人民法院。

       六、法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同,配偶不能诉请撤销该判决。

       裁判要旨:配偶是案涉房屋的共同所有人,不是房屋买卖合同纠纷案中的第三人,不管其是否曾申请参加该案诉讼,均不能提起第三人撤销之诉。

       案件来源:最高院(2014)民一终字第160号判决。

       七、合同已不具备继续履行的条件时,为衡平双方当事人利益,可以允许违约方解除合同。

       裁判要旨:根据合同法第一百一十条规定,有违约行为的一方当事人请求解除合同,没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同,当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益,合同已不具备继续履行的条件时,为衡平双方当事人利益,可以允许违约方解除合同,但必须由违约方向对方承担赔偿责任,以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

       案件来源:案例刊载《最高人民法院公报》2006年第6期,新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案。

       八、违反预约合同的违约责任不包括继续履行。

       裁判要旨:预约合同作为一个独立的合同,其违约责任形式可以包括继续履行,但可由人民法院强制缔结本约的法律依据并不充分,否则有违合同意思自治原则,亦不符合强制执行限于物或行为的给付而不包括意志给付的基本原理。

       案件来源:(2016)最高法民申200号,张玉琪、北京王忠诚医疗科技有限公司与佛山市顺德区银景房产有限公司、佛山市顺德区德利企业管理顾问有限公司等股权转让纠纷案。

本文来源:法商之家
作者: 齐精智律师,陕西明乐律师事务所高级合伙人,金融、合同、公司纠纷专业律师,微信号qijingzhi009

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